Цены на новостройки значительно выше, но там действует льготная ипотека. Вторичное жильё доступнее по цене, но его...

Цены на новостройки значительно выше, но там действует льготная ипотека. Вторичное жильё доступнее по цене, но его сложнее купить в кредит. Когда выгоднее купить новостройку, а когда — квартиру на вторичном рынке?
Когда выгоднее купить новостройку
Выбор между покупкой новостройки или вторичной недвижимости зависит от финансовых возможностей покупателя. Рассмотреть покупку недвижимости в целом стоит, если накоплена сумма на первоначальный взнос, а ежемесячные платежи по ипотеке комфортны для семейного бюджета. Такую рекомендацию дал коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров.
— Не стоит откладывать приобретение первичного жилья, если покупатель подпадает под одну из льготных программ (семейная ипотека, IT-ипотека, Дальневосточная и проч.) и имеет финансовую возможность и достаточно средств для внесения платежей. Дополнительным аргументом в пользу покупки может стать специальное предложение или акция от застройщика, например, с дисконтом, опцией трейд-ин или рассрочкой, — считает Евгений Белокуров.
Он привёл такие цифры: в третьем квартале застройщики Москвы и Подмосковья предлагали скидки в среднем в 14%, а максимальные предложения превышали 30%. Кроме того, они предлагали разного рода подарки и бонусы: кондиционеры (51% от всех предложений, в которых имелись дополнительные опции), карты лояльности магазинов-партнёров (18%), отделку и ремонт (10%), машино-места (6%), дизайн-проекты на новую квартиру (6%), кладовые (5,1%). Некоторые девелоперы предлагали за покупку квартиры оформление КАСКО (2,5%) или полиса ДМС (2,5%).
— Вероятно, тренд на гибкость в ценообразовании сохранится и в 2026 году. В условиях ожидаемого изменения условий семейной ипотеки такие акции могут стать важным фактором для покупки новостройки, — считает Евгений Белокуров.
Главный фактор, который определяет выбор, — доступность ипотеки. Пока семейная ипотека со ставкой 6% остаётся единственным реальным инструментом для улучшения жилищных условий. Для семей с детьми выбор очевиден — новостройка по семейной ипотеке. Переплата по 6% годовых несопоставима с рыночными 20–22%, даже если квадратный метр в новом доме стоит дороже. Такое мнение высказал директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
Однако Банк России в декабре уже снизил ключевую ставку до 16%, и прогнозы на 2026 год дают надежду на дальнейшее смягчение — эксперты ожидают снижения до 12–13% к концу следующего года. А за ключом подтянутся и реальные ставки.
Когда выгоднее купить квартиру на вторичном рынке
На вторичном рынке скидки не менее актуальны как инструмент привлечения покупателей. По итогам трёх кварталов 2025 года доля объявлений о продаже вторичной недвижимости, в которых собственники шли на снижение цен, выросла с 48% в январе до 54,6% на конец сентября, средний размер скидки увеличился с 4,6% до 5,1%. Кроме того, продавцы вторичного жилья с готовностью идут на дополнительную скидку уже после того, как покупатель нашёлся и выразил готовность купить объект, на стадии переговоров. Особенно актуален торг и более значительная скидка, если покупатель планирует выйти на сделку в короткие сроки. Так охарактеризовал обстановку на рынке Евгений Белокуров.
— Если покупатель подходит под условия одной из льготных программ или же уже нашёл выгодное предложение по цене и, возможно, с дополнительным дисконтом, стоит обратить внимание на новостройки. Если же приоритетом является быстрое заселение, у покупателя есть достаточная сумма на полную оплату квартиры или же большой первоначальный взнос, то вариант можно найти на вторичном рынке, а также получить дополнительный дисконт от собственника, — сделал вывод Евгений Белокуров.
Тем, кто может купить квартиру за наличные, вторичка предлагает более стабильные цены и возможность въехать сразу. В 2026 году картина может измениться: если ставки действительно пойдут вниз к 13–14%, спрос на вторичку вырастет на 10–15% и продавцы получат больше пространства для маневра. Такой прогноз сделал Валерий Тумин.
Он обратил внимание, что стоит учитывать и региональную специфику. Если в небольших городах с февраля 2026 года семейную ипотеку можно использовать для покупки вторички (в населённых пунктах до 50 тысяч человек или там, где строится меньше двух жилых комплексов в год), то в мегаполисах такой возможности нет.
— Выбор между первичкой и вторичкой — это всегда история про конкретную семью, конкретный регион и конкретные сроки. Универсального рецепта нет, но пока льготная ипотека — наиболее доступный широкому срезу покупателей вариант, — добавил Валерий Тумин.