Центробанк оставил ключевую ставку без изменений. При этом на рынке вторичной недвижимости появился новый тренд. Что...

Центробанк оставил ключевую ставку без изменений. При этом на рынке вторичной недвижимости появился новый тренд. Что повлияет на стоимость жилья и в каком направлении двинутся цены на квартиры с 1 ноября?
Как решение Центробанка по ключевой ставке повлияет на стоимость квартир
Как и ожидалось большинством аналитиков, ключевая ставка осталась на том же уровне — 14% годовых. Для рынка недвижимости это значит, что ключевыми факторами сделки остаются ликвидность и корректное ценообразование объекта. При этом заметен новый тренд — рост «квартирного туризма».
— На вторичном рынке жилья Москвы мы видим возобновление «квартирного туризма» (когда люди интересуются объектами, но не совершают покупки), — если год назад и в январе — апреле этого года их доля в числе потенциальных покупателей составляла 40%, в мае — июле сократилась до 20%, то с августа и по настоящее время увеличилась до 50%, — рассказал руководитель офиса «Новослободский» ИНКОМ-Недвижимость Денис Васильев.
По его словам, в середине года, после череды снижений ключевой ставки и доходности банковских вкладов, на вторичном рынке активно происходила реализация отложенного спроса: начался отток денег с депозитов, многие «туристы» стали покупателями, а обращения — преимущественно целевыми. С августа волна пошла на спад. Это обусловлено, в частности, стабилизацией ставки ЦБ и рентабельности депозитов, потому что банки стали бороться за деньги вкладчиков и привлекать фондирование, возникло понимание: вероятнее всего, на ближайшее время ключевая зафиксировалась.
— То есть намерение вложить средства в недвижимость у людей не исчезло, но пока не время, решают многие и продолжают копить на вкладах, параллельно анализируя рынок и просматривая варианты. Однако в этом случае выгода может нивелироваться подорожанием жилья: дефицит ликвидного предложения усиливается, и с этим связан рост стоимости объектов. В свою очередь, недостаток качественных квартир тоже стимулирует «туризм» — некоторые хотели бы купить сейчас, но просто не находят подходящего, — добавил Денис Васильев.
Текущая ситуация на вторичном рынке недвижимости полностью соответствует классическим сезонным циклам октября. Наблюдается реализация отложенного спроса: многие покупатели, которые стремились приобрести объекты недвижимости до конца года, принимают соответствующее решение, переходят к активным действиям и выходят на сделки. Об этом рассказала директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Она отметила уменьшение сроков экспозиции объектов, в первую очередь высоколиквидных вариантов. Также зафиксирован достаточно значительный объём альтернативных сделок.
Как изменилось поведение покупателей на рынке вторичного жилья
Вторичный рынок жилья в Москве в 2026 году работает в режиме «выбираю — не спешу». Покупателей немного больше, чем год назад, но они стали очень придирчивыми. На рынке два полюса: отличные квартиры, в которые можно сразу заехать, раскупают быстро, а проблемные объекты (старые, неудобные, с плохой транспортной доступностью) зависают в рекламе на 4–6 месяцев. Так охарактеризовала обстановку руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» ИНКОМ-Недвижимость Наталия Борзенкова.
Она отметила, что покупатели стали дольше думать над принятием решения. Раньше человек мог посмотреть 10–15 квартир за выходные. Сейчас он пролистывает сотни объявлений в телефоне, отсеивает 90% из-за плохих фотографий и едет смотреть вживую только 3–5 лучших вариантов.
Кроме того, покупатели стали активнее торговаться. Они знают, что рынок на их стороне, и просят большие скидки. Они боятся «убитого» жилья, и квартиры, где нужно сносить стены, менять проводку, трубы и заливать полы, почти никто не берёт. У людей просто нет лишних миллионов на капитальный ремонт, да и год жизни никто не хочет на это тратить. Даже если на такую квартиру дают скидку в 1,5–2 миллиона, она может стоять в продаже месяцами.
При этом покупатели готовы к мелким недочётам. Если в квартире старая мебель, потёртый ламинат или обои в цветочек, но при этом хорошие стены, ровные полы и чистый подъезд, её купят. Покупатель просто мысленно вычтет из цены стоимость переклейки обоев (около 200–300 тысяч) и будет этим аргументом сбивать цену.
Как изменилось поведение продавцов на рынке вторичного жилья
Наталия Борзенкова отметила, что продавцы поняли: чтобы продать квартиру быстро и дорого, её нужно «упаковать». Это называется «хоумстейджинг». Никто не делает капитальный ремонт перед продажей, потому что он не окупится. Вкладываются по минимуму, чтобы квартира выглядела чистой, светлой и просторной на фотографиях.
— Такая «косметика» перед продажей стоит для однокомнатной квартиры 150–250 тысяч рублей. На эти деньги делают генеральную уборку, красят облупившиеся стены и потолки (это быстрее и дешевле, чем клеить обои), меняют розетки, вкручивают яркие лампочки, красят пожелтевшую ванну и выкидывают старую мебель. Для двухкомнатной на эти цели потребуется около 250–400 тыс. рублей. Декор (чтобы красиво смотрелось на фото): можно потратить 20–30 тысяч рублей на новый плед, пару подушек, цветок в горшке и новые ручки на дверях. Это мелочи, но они создают ощущение новизны, — добавила Наталия Борзенкова.
Если же квартира требует серьёзных вложений (например, из крана течёт ржавая вода, а в стенах трещины), продавцы обычно не тратятся на ремонт. Они просто сразу ставят цену на 15–20% ниже рынка (или дают такой же дисконт при торге), перекладывая головную боль и расходы на будущего владельца.
Что будет с ценами на вторичное жильё с 1 ноября
На вторичном рынке жилья сложилась парадоксальная ситуация: несмотря на летнее затишье, спрос с начала года увеличился, объём ликвидного предложения сокращается, но это не приводит к росту цен. Так охарактеризовала ситуацию учредитель и директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко.
По итогам января — сентября 2026 года спрос на готовые квартиры в среднем по стране вырос на 20% в годовом выражении, но в некоторых регионах наблюдается и более выраженный рост. Покупатели переключаются на готовое жильё на фоне ужесточения льготных ипотечных программ на новостройки, что подстёгивает интерес к вторичке, объём ликвидных объектов сокращается. Но это не приводит к резкому росту цен: за девять месяцев 2026 года цены на вторичное жильё в России в среднем выросли примерно на 5–6%.
— Вторичный рынок зависит от платёжеспособного спроса, а его нет. По крайней мере не в объёме, способном разогреть цены. Ключевым драйвером реального спроса остаются ставки по ипотеке, которые всё ещё находятся на заградительном уровне в 17–19% годовых, и ждать их снижения в обозримой перспективе не приходится. Без выраженного снижения ставок по кредитам значительного притока новых покупателей ждать не стоит, поэтому ноябрьская динамика будет скорее умеренно положительной, чем взрывной, — отметила Светлана Опрышко.
По её оценкам, в ноябре цены на вторичное жильё продолжат плавное движение вверх, но без резких рывков. Наиболее востребованные объекты в качественных домах с хорошим состоянием и удачным расположением продолжат дорожать, поскольку конкуренция за них усиливается, а предложение ограничено. В то же время менее привлекательные лоты — с устаревшим ремонтом, неудачными планировками или в проблемных локациях — будут продаваться дольше и с большим дисконтом, фактически удерживая средние цены от резкого роста.
По данным Яндекс Недвижимости, в сентябре 2026 года медианная цена квадратного метра в объявлениях по России составила 145,3 тыс. рублей. За месяц показатель вырос на 1,2%, за год — на 4,1%. В ноябре в компании не ожидают больших изменений цен на жильё.
Объём предложения за год сократился, что может поддерживать стоимость жилья. При этом продавцам важно ориентироваться на сопоставимые объекты в своей локации. Если квартира выставлена заметно дороже аналогов, у покупателя есть аргументы для торга.
В сервисе отметили, что при сравнении квартир в новостройках и на вторичном рынке важна вся сумма расходов: первоначальный взнос, выплаты по кредиту с учётом доступных льготных программ, ремонт и обустройство. Квартира с подходящим ремонтом может оказаться выгоднее жилья без отделки за счёт меньших затрат перед заселением, даже если условия ипотеки различаются.
— В начале ноября ожидаем сохранение высокой интенсивности операций, что будет отражено в статистике зарегистрированных сделок. Согласно многолетней сезонной динамике, пик покупательской активности традиционно смещён на середину и вторую половину ноября. Этот период ожидается «горячим» с максимальной концентрацией спроса и высокой скоростью вымывания предложения с рынка, — рассказала Юлия Дымова.