«Собственники рады любым арендаторам» Вместо привычного роста цен в 2025 году — затишье, а в некоторые месяцы они...

С этого года выселить квартирантов из сдаваемого жилья слало сложнее. Даже полиция не поможет
Многие владельцы квартир оформляют договоры на срок до года (обычно до 11 месяцев), чтобы избежать дополнительных правил, применимых к аренде на год и более: обязательной регистрации в ЕГРН и предоставления арендатору преимущественного права на продление (ст. 683 ГК РФ). Для сохранения гибкости часто предусматривается автоматическая пролонгация краткосрочных договоров.
И вот теперь на практике стало применяться разъяснения Конституционного Суда РФ (постановление № 23‑П). Если фактические арендные отношения в результате регулярной пролонгации краткосрочных договоров длятся более года, они квалифицируются как долгосрочные и подпадают под соответствующие правовые последствия.
Одностороннее расторжение договора без обращения в суд допускается только при наличии вины арендатора (например, существенная задолженность или грубое нарушение правил проживания). Формулировка «собственник вправе в любой момент расторгнуть договор и выселить арендатора» сама по себе не достаточно.
Пока в квартире хочет жить квартирант - это его право. Одного желания от собственника освободить квартиру от проживающего - недостаточно. А если собственнику квартиры всё же как-то удастся ищбавиться от квартиранта, то при отсутствии оснований для расторжения арендатор может защищать свои права в судебном порядке и требовать возмещения ущерба.
Для договоров на срок свыше года собственник, как правило, не вправе выселить арендатора без решения суда; право на жилище и стабильность проживания охраняются Конституцией (ст. 40).
Так что же теперь делать собственникам квартир? Как и жилье сдать, и предусмотреть его возврат в удобное время? Если требуется возможность быстрого внесудебного расторжения, заключайте отдельные договоры сроком до одного года без условия автоматической пролонгации. То есть для продления найма квартиры - оформляйте новый договор на новый срок, а не полагайтесь на автоматическую пролонгацию.
Включайте в договор чёткие основания расторжения и доказательственные механизмы (акт о задолженности, перечень нарушений и т. п.), но помните, что отсутствие вины арендатора лишает собственника права на внесудебное выселение. И вам не поможет в этой ситуации ни управляющая компания, ни даже полиция.
И еще важный нюанс - регулярная пролонгация краткосрочных договоров повышает риск квалификации отношений как долгосрочных и ограничивает возможность внесудебного выселения. В суде просто поймут, что вы хитрили и уклонялись таким способом от регистрации договора и уплаты налогов. И это будут уже совершенно иные для вас последствия. Проблемы с квартирантами покажутся цветочками.

Лучше не сдавать совсем.